บทที่ 10 การแบ่งขายเป็นชั้น

หลินจื้อเชามาถึง ‘สำนักงานกฎหมายดีคอนส์’ ซึ่งเป็นสำนักงานกฎหมายที่มีประวัติยาวนานถึง 60 ปี ก่อตั้งโดยชาวต่างชาติสองคน
ในปัจจุบัน สำนักงานกฎหมายที่มีชื่อเสียงในฮ่องกงเกือบทั้งหมดก่อตั้งโดยชาวต่างชาติ ส่วนทนายความชาวจีนจะสังกัดอยู่ภายใต้สำนักงานกฎหมายเหล่านี้ ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่ได้ประโยชน์ทั้งสองฝ่าย สำนักงานกฎหมายจะหักค่านายหน้าจากทนายความ ส่วนทนายความก็จะใช้ทรัพยากรและชื่อเสียงของสำนักงานกฎหมาย ดังนั้น ทนายความชาวจีนถึงแม้จะดูเหมือนเป็นลูกจ้าง แต่จริงๆ แล้วมีความเป็นอิสระและคล่องตัวสูง
พนักงานต้อนรับขวางหลินจื้อเชาไว้ แล้วถามว่า “คุณผู้ชายค่ะ ไม่ทราบว่ามีธุระอะไรค่ะ?”
หลินจื้อเชามองดูสภาพแวดล้อมรอบๆ อย่างสบายๆ แล้วพูดอย่างสุขุมว่า “ผมอยากจะคุยเรื่องความร่วมมือกับทนายโจวเจี้ยนซวิน รบกวนช่วยนัดให้ผมหน่อยครับ”
พนักงานต้อนรับเห็นว่าไม่มีการนัดหมายล่วงหน้า จึงถามต่อว่า “คุณทำธุรกิจอะไรค่ะ? ต้องการคำปรึกษาทางกฎหมายด้านไหนค่ะ?”
ทนายความมีสถานะที่สูงส่งในฮ่องกง ยิ่งไปกว่านั้น โจวเจี้ยนซวินยังเป็นทนายความชาวจีนที่มีชื่อเสียง คนทั่วไปไม่มีสิทธิ์ที่จะมาขอคุยเรื่องความร่วมมือกับเขาได้
หลินจื้อเชาพูดว่า “ผมเป็นเจ้าของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ อยากจะเชิญทนายโจวเจี้ยนซวินมาเป็นที่ปรึกษากฎหมายของบริษัทเรา นี่คือนามบัตรของผมครับ!”
เขาหยิบนามบัตรที่เพิ่งพิมพ์เสร็จออกมา ยื่นให้พนักงานต้อนรับ
พนักงานต้อนรับพอได้ยินว่าเป็นเจ้าของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ แล้วดูนามบัตร เห็นว่าที่อยู่คืออาคารไชน่าบิวดิ้ง ก็รีบพูดว่า “งั้นดิฉันจะไปแจ้งให้ค่ะ คุณเชิญนั่งรอสักครู่”
หลินจื้อเชาพยักหน้า เขามาขอความร่วมมืออย่างกะทันหัน ก็ย่อมต้องมีอุปสรรคบ้าง แต่เขาเชื่อว่าในไม่ช้าเขาจะได้รับมิตรภาพและความร่วมมือจากทนายโจวเจี้ยนซวิน
ไม่นานนัก พนักงานต้อนรับก็เดินมาหาหลินจื้อเชา แล้วพูดว่า “คุณหลิน เชิญทางนี้ค่ะ!”
หลินจื้อเชาลุกขึ้น เดินตามพนักงานต้อนรับเข้าไปในสำนักงานกฎหมายดีคอนส์ การมีเกณฑ์สูงเป็นเรื่องปกติ สำนักงานกฎหมายในยุคนี้ เดิมทีก็มีไว้เพื่อบริการผู้มีอำนาจและผู้มั่งคั่งอยู่แล้ว
เมื่อมาถึงห้องทำงานของโจวเจี้ยนซวิน ทั้งสองคนก็ได้แนะนำตัวกัน
โจวเจี้ยนซวินเป็นทนายความอายุประมาณ 40 ปี เป็นทนายความอาวุโสที่ได้รับใบอนุญาตจากลอนดอน มีชื่อเสียงมากในวงการชาวจีน หลินจื้อเชามาหาเขา ก็เพราะได้ยินชื่อเสียงของเขา จึงมาขอความร่วมมือด้วยตนเอง เพราะเขาไม่มีทางเลือกที่ดีกว่านี้
“คุณหลินอายุน้อย แต่ก็เป็นเจ้าของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แล้ว เก่งจริงๆ!” โจวเจี้ยนซวินพูดอย่างเกรงใจ
เขาไม่สงสัยในตัวตนของหลินจื้อเชา เพราะการหลอกทนายความไม่มีประโยชน์อะไร
“บริษัทเพิ่งจะเปิดทำการ ยังมีหลายอย่างที่ไม่เข้าใจ เลยอยากจะขอคำแนะนำทางกฎหมายจากทนายโจวหน่อยครับ” ใบหน้าที่อ่อนเยาว์ของหลินจื้อเชาเผยให้เห็นถึงความมั่นใจ
โจวเจี้ยนซวินพอได้ยินว่าเพิ่งก่อตั้ง สีหน้าก็ไม่ได้เปลี่ยนแปลงอะไร แต่พูดว่า “ไม่มีปัญหาครับ พอดีตอนนี้ผมว่างอยู่ คุณเล่าสถานการณ์คร่าวๆ ได้เลยครับ”
หลินจื้อเชาพยักหน้า แล้วเริ่มเข้าเรื่องทันที “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันล้วนขายเป็นหลังๆ ทั้งหมด แล้วจะสามารถแบ่งขายเป็นชั้นๆ ได้หรือไม่? โฉนดที่ดินแบบแบ่งชั้นนั้นเกี่ยวข้องกับโฉนดที่ดิน ถ้าเป็นตึก 4 ชั้น เจ้าของแต่ละคนก็จะมีสิทธิ์ในที่ดิน 1/4 ส่วน ถ้าเป็นตึก 5 ชั้น เจ้าของแต่ละคนก็จะมีสิทธิ์ในที่ดิน 1/5 ส่วน แล้วทำโฉนดบ้านอีกฉบับเพื่อระบุสิทธิ์ของเจ้าของแต่ละคน วิธีนี้ คุณคิดว่าเป็นไปได้ไหมครับ?”
โจวเจี้ยนซวินถึงกับนิ่งอึ้งไป เดิมทีคิดว่าเป็นคำถามง่ายๆ ทั่วไป แต่กลับไม่คิดว่าจะเป็นคำถามที่เขาเองก็ตอบไม่ได้
หลังจากครุ่นคิดอยู่ครู่หนึ่ง เขาก็พูดอย่างตรงไปตรงมาว่า “ผมไม่เคยทำโฉนดแบบนี้มาก่อน!”
หลินจื้อเชาไม่ยอมแพ้ พูดต่อว่า “โฉนดแบบนี้ต้องไปทำที่ไหน? ต้องยื่นเรื่องกับหน่วยงานไหน? ถ้า ‘การแบ่งขายเป็นชั้น’ สามารถทำได้ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงก็จะไม่ซบเซาเหมือนน้ำนิ่งอีกต่อไป และเมื่อการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์คึกคัก ก็หมายความว่าจะมีเงินทุนเข้ามาในวงการอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น การแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในฮ่องกงก็จะเป็นการสร้างคุณูปการครั้งใหญ่เลยทีเดียว”
ในตอนนี้สีหน้าของโจวเจี้ยนซวินเปลี่ยนไป เขาพูดอย่างจริงจังว่า “ความคิดของคุณหลินดีมาก! ผมจะส่งจดหมายไปที่กรมที่ดิน เพื่อถามว่าสามารถจดทะเบียนได้หรือไม่ ถ้าได้ผลอย่างไร ผมจะรีบบอกคุณเป็นคนแรก เพื่อไม่ให้กระทบต่อการดำเนินงานของบริษัทคุณ”
หลินจื้อเชายิ้มแล้วพูดว่า “ถ้าอย่างนั้น ทนายโจวยินดีที่จะเป็นที่ปรึกษากฎหมายของบริษัทเราไหมครับ? คุณไม่ต้องห่วง ผมน่าจะจ่ายค่าที่ปรึกษาไหว”
โจวเจี้ยนซวินก็ยิ้มเช่นกัน แล้วพูดว่า “การคิดวิธีแบบนี้ได้ สำหรับผมแล้ว ก็ถือเป็นการเรียนรู้อย่างหนึ่ง และผมก็เป็นทนายความ ย่อมยินดีที่จะมีงานและลูกค้าเพิ่มขึ้นอีก”
หลินจื้อเชาพยักหน้า แล้วเล่าสถานการณ์ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ฉางเจียงให้ฟัง
หลังจากโจวเจี้ยนซวินฟังจบ เขาก็ครุ่นคิดอยู่ครู่หนึ่งแล้วพูดว่า “ถึงแม้วิธีที่คุณหลินเสนอมาอาจจะเป็นไปได้ แต่ก็ยังมีความเสี่ยงอยู่บ้าง ดังนั้นผมจึงแนะนำว่าให้รอข่าวจากกรมที่ดินก่อน แล้วบริษัทของคุณค่อยซื้อที่ดิน”
หลินจื้อเชาตอบว่า “เรื่องนี้ทนายโจวไม่ต้องห่วงครับ ผมก็พอจะมีกำลังอยู่บ้าง การแบ่งขายเป็นชั้น ก็แค่หมายความว่าผมอาจจะได้ผลตอบแทนเร็วขึ้น”
“อย่างนี้ผมก็สบายใจแล้ว”
“ขอบคุณครับทนายโจว”
ออกจากสำนักงานกฎหมายดีคอนส์ด้วยอารมณ์ที่ดี ในยุคนี้ ขอเพียงแค่คุณมีความสามารถอย่างแท้จริง ก็จะได้รับการยอมรับจากผู้อื่นอย่างแน่นอน หลินจื้อเชาโยนคำถามที่สร้างสรรค์ออกมา โจวเจี้ยนซวินก็มองหลินจื้อเชาสูงขึ้นมาสามส่วน ประกอบกับบุคลิกที่ไม่ธรรมดาของหลินจื้อเชา ทำให้เป็นคนที่น่าคบหาเป็นอย่างยิ่ง
สิบวันต่อมา
หลินจื้อเชาและหูจ้าวซวี่มาถึงอาคารเก่าเลขที่ 46 ถึง 48 ถนนซานหลิน ในย่านจิมซาจุ่ย เกาลูน เพื่อดูตึก
“เจ้านายครับ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เลขที่ 46-48 ถนนซานหลิน เป็นชายชราชาวจีนโพ้นทะเลที่กลับมาจากอเมริกา ชื่อจางกวนเฟิ่ง เขาไม่มีเงินทุนที่จะสร้างใหม่ เลยตั้งใจจะขายตึกเก่าสามหลังนี้ครับ”
ในเดือนนี้ (กุมภาพันธ์ 1947) รัฐบาลฮ่องกงได้ออกมาตรการควบคุมการเช่าใหม่ เพื่อยับยั้งกระแสการขึ้นค่าเช่าและบีบบังคับผู้เช่าที่รุนแรงขึ้นเรื่อยๆ และเพื่อส่งเสริมให้เจ้าของบ้านซ่อมแซมอาคารที่เสียหายจากสงคราม กฎหมายใหม่นี้ควบคุมค่าเช่าของอาคารหลังสงคราม โดยกำหนดให้ไม่เกินระดับค่าเช่าก่อนสงคราม แต่มีสองกรณีที่ไม่เข้าข่ายการควบคุม คือ หนึ่ง อาคารที่สร้างขึ้นใหม่หลังสงคราม และสอง บ้านที่เจ้าของบ้านลงทุนซ่อมแซมใหม่เป็นจำนวน 100 เท่าของค่าเช่ารายเดือนในย่านนั้นก่อนสงคราม อาคารสองประเภทนี้สามารถเก็บค่าเช่าตามราคาตลาดในขณะนั้นได้
การประกาศใช้กฎหมายใหม่นี้ ได้ส่งเสริมการซ่อมแซมและสร้างใหม่อาคารเก่าหลังสงครามและการก่อสร้างอาคารใหม่อย่างมาก เจ้าของบ้านที่ร่ำรวยต่างพากันลงทุนซ่อมแซมอาคารเพื่อที่จะได้ค่าเช่าสูงๆ ส่วนเจ้าของบ้านที่ยากจนลงในช่วงสงคราม ก็จะขายอาคารทิ้งไป ให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รื้อถอนและสร้างใหม่
เห็นได้ชัดว่า ชายชราชาวจีนโพ้นทะเลที่กลับมาจากอเมริกาคนนี้ จางกวนเฟิ่ง ไม่มีเงินทุนที่จะรื้อถอนและสร้างใหม่
หลินจื้อเชาดูที่เกิดเหตุอย่างละเอียด ถึงแม้เขาจะยังไม่ใช่นักอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ แต่ก็พอจะมีความรู้ความเข้าใจอยู่บ้าง
ช่วงหลังๆ นี้ เขาก็ได้ศึกษาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อยู่บ้าง
ถนนซานหลินตั้งอยู่ทางตอนเหนือของจิมซาจุ่ย ทางใต้ของถนนออสติน และปลายด้านตะวันตกเชื่อมต่อกับถนนนาธาน ใกล้กับสถานีตำรวจจิมซาจุ่ย
ทำเลที่ตั้งไม่ต้องพูดถึง อยู่ในย่านทองของจิมซาจุ่ย ตามการคาดการณ์ของเขา การขายในราคา 25-30 ดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต ไม่น่าจะมีปัญหา
แน่นอนว่า เนื่องจากตอนนี้ยังเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลัง จึงทำให้เกิดสถานการณ์ที่ว่า ราคาที่ดินและตึกเก่าสูง ค่าเช่าสูง แต่ราคาต่อหน่วยของตึกกลับไม่สูงขึ้น
การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จริงๆ แล้วไม่ได้มีกำไรมากมายอะไร ดังนั้นในตอนนี้อสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงจึงยังอยู่ในช่วงเริ่มต้น
“พื้นที่ในโฉนดที่ดินเท่าไหร่?”
“4,800 ตารางฟุต (ประมาณ 530 ตารางเมตร)”
หลินจื้อเชาคำนวณในใจทันที สมมติว่าเขาจะสร้างตึกแถวถังโหลวสูงห้าชั้น 3 หลังบนที่ดินผืนนี้ ก็จะได้ที่อยู่อาศัยทั้งหมด 15 ชั้น เขาคาดการณ์จากพื้นที่ของอาคารปัจจุบันว่า พื้นที่ใช้สอยต่อชั้นน่าจะอยู่ที่ประมาณ 1,200 ตารางฟุต ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 35,000 ดอลลาร์ฮ่องกง (พื้นที่ใหญ่ จังหวะดี) ก็จะได้ยอดขายรวมกว่า 500,000 ดอลลาร์ฮ่องกง
แน่นอนว่า ต้องมีเงื่อนไขคือ ‘การแบ่งขายเป็นชั้น’ ถึงจะขายได้ในราคาต่อหน่วยนี้
และในยุคนี้ ยังไม่มีตึกขนาดเล็กหรือห้องขนาดเล็ก ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นห้องชุดขนาด 1,000 ตารางฟุตขึ้นไป
และรัฐบาลฮ่องกงก็อนุญาตให้เจ้าของบ้านแบ่งห้องให้เช่าได้ ดังนั้นขนาดพื้นที่ใหญ่จึงไม่ใช่ปัญหา
สภาพแวดล้อมในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เช่นนี้ ส่งผลอย่างรุนแรงให้มีแต่คนรวยเท่านั้นที่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ซึ่งรุนแรงกว่าในยุคหลังเสียอีก
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีอัตราผลตอบแทนที่ไม่สูง และผลตอบแทนก็ช้า (ขายช้า) อสังหาริมทรัพย์จึงยังไม่ใช่อุตสาหกรรมหลัก
พูดให้ใหญ่ขึ้นไปอีก การที่คนจำนวนมากในฮ่องกงไม่มีที่อยู่อาศัย ก็เป็นเพราะนโยบายเหล่านี้
ดังนั้น หากหลินจื้อเชาสามารถปรับปรุงสภาพแวดล้อมของอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงได้ เขาจะได้รับชื่อเสียงอย่างมหาศาล และการเป็นประธาน ‘สมาคมผู้ก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง’ ก็เป็นเรื่องที่สมควรแล้ว
“ดี เราไปนัดคุณจางมาคุยเรื่องราคากัน ผมค่อนข้างชอบอสังหาริมทรัพย์ผืนนี้”
“ได้ครับ ผมจะรีบนัดเขาเลย”
ขนาดที่ดินกำลังพอเหมาะ โครงการนี้น่าจะนำมาทำเป็น ‘ต้นแบบ’ ได้พอดี